A IGNORÂNCIA

“Nada de mais assustador que a ignorância em acção.”

Johann Goethe

“A ignorância é a mãe de todos os males.”

François Rabelais

         Na nossa vida quotidiana, assistimos frequentemente, a manifestações da mais pura ignorância que, mais não são, que manifestações de atrevimento próprio dos ignorantes.

         Numa recente assembleia de condomínios, um administrador, querendo chamar para si toda a responsabilidade sobre a existência de um seguro colectivo, fez uma proposta à assembleia: “ninguém pode sair do seguro do condomínio!”

         Só que, com essa proposta mostrou à saciedade que tal administrador nunca lera a lei – artigo 1429º, nº 2, do Código Civil – porquanto é precisamente ao contrário: o administrador do condomínio só contrata o seguro para as fracções cujos proprietários não façam prova da existência de, pelo menos, o seguro contra o risco de incêndio (obrigatório); e o administrador, caso faça o seguro nesses termos, exigirá dos respectivos proprietários o prémio por si pago.

         Essas manifestações de ignorância são próprias daqueles que seguem uma actividade para a qual não estão minimamente preparados, já que, muitos dos administradores do condomínio, como é do conhecimento público, não têm quaisquer qualificações: ou são antigos jardineiros ou funcionários de limpeza ou serralheiros ou vigilantes ou zeladores.

         E essa actividade movimenta, por ano, muitos milhões de euros, sem que o Estado, através do Ministério das Obras Públicas, regulamente a actividade, tal como o fez com a Mediação Imobiliária. Para esta actividade, os respectivos agentes estão obrigatoriamente inscritos no InCI, IP, e têm formação contínua, com exames periódicos para comprovarem o cabal conhecimento das normas legais por que se regem.

         Mas, nos condomínios não é assim: qualquer um, como se sabe, pode ser administrador de condomínio, e é por isso, que diariamente, nascem empresas de condomínios sem que os respectivos gerentes tenham a mais pequena ideia do que estão a fazer: como convocar uma assembleia geral, como contar o prazo para a convocação, que matérias deverão constar da ordem de trabalhos e que maiorias são necessárias para a respectiva aprovação, a diferença entre quórum constitutivo e quórum deliberativo, como fazer um regulamento do condomínio e que matérias poderá conter, como elaborar os orçamentos de despesa e de receitas, como apresentar as contas de um modo perceptível (a maioria dos condóminos não sabe contabilidade, nem é obrigado a saber), o que são inovações, etc., etc.

As actas são redigidas sabe Deus como! (resumem-se a uma página de uma folha A4 e não relatam integralmente o que se passou na assembleia) E como calcular as quotas? Sobre isso nem vale a pena falar! Não sabem que o que são zonas de uso ou potencial uso de algumas ou de todas as fracções constituintes do prédio que administram! Não sabem elaborar, com o mínimo de rigor, o mapa dos desvios orçamentais. Assim, como poderão apresentar os orçamentos previsionais das despesas? Pelo que, a longo dos anos, os orçamentos das despesas são sempre os mesmos, ainda que as despesas aumentem!

CONCORRÊNCIA DESLEAL

Não obstante da panóplia de legislação sobre a concorrência desleal, os casos sucedem-se sem que “quem de direito” tome as medidas adequadas.

Um pequeno exemplo:

         Aquando da eleição para as funções de administrador do “condomínio do Edifício ABC”, concorreram duas empresas que estão no mercado há uns anos, com vasta experiencia no ramo.

         O representante da empresa “A” expôs como faz a administração do condomínio, apresentou os seus honorários e fez uma sucinta explanação sobre o orçamento previsional para os 12 meses seguintes. A empresa “B” fez o mesmo, mas com um pequeno senão:

Relativamente a eventuais acções judiciais, a empresa “A” colocou a “verdade em cima da mesa”: o condomínio tem de contratar um advogado, tem de proceder ao pagamento das custas iniciais do processo e, no caso de haver execução de sentença, tem de proceder ao pagamento aos honorários dos solicitadores de execução, tudo como resulta da praxis forense. E, no caso de haver necessidade de se intentar uma acção contra o promotor, por eventuais defeitos de construção, há que prever, ainda, os gastos com uma perícia judicial. Ora, para tal, o orçamento deve contemplar uma verba para esse efeito: os encargos com o contencioso.

Para a empresa “B”, nada disso é necessário. O seu gabinete jurídico actuará de prontidão sem honorários e sem custas a pagar pelo cliente. É tudo gratuito. E se houver defeitos de construção? Não há problema. O seu departamento jurídico tratará de tudo e, garante, não há necessidade de recorrer aos tribunais.

A informação da empresa “B” foi música para os ouvidos dos condóminos!

Ora, se com a empresa “A” há necessidade de incluir no orçamento previsional custos com advogados e com custas judiciais, e se com a empresa “B” tal não é necessário, o leitor está mesmo a ver o resultado da votação! Claro que empresa “B” ganhou! E porquê? Está bem de ver: com o ardil de que com ela não é preciso, no orçamento, preverem-se verbas para o “contencioso” a quota condominial a cargo de cada um dos condóminos será menor.

E foi essa falsa informação, esse faltar à verdade, que formou a vontade nos condóminos em contratarem os serviços da empresa “B” e não os da empresa “A”, obtendo, assim, uma posição vantajosa no mercado à custa do engano do consumidor.

         E com essa mentira, criou-se uma verdadeira concorrência desleal.

         Ora, todos sabemos que as empresas administradoras de condomínios operam TODAS do mesmo modo: têm advogados com quem trabalham e que lhes dão a procurações necessárias para agirem em juízo. E todos sabemos que, para se intentarem quaisquer acções judiciais, é necessário, para além da contratação de um advogado, o pagamento das custas iniciais e, caso seja necessário uma execução, é preciso pagar ao respectivo solicitador.

No futuro, a actuação, em concreto, da empesa “B” será tal qual informou a empresa “A”: contratará advogado, pagará as custas iniciais e subsequentes, e contratará solicitador de execução.

Mas que importa? Dali a um ano já ninguém se lembrará disso! E, se lhe fizerem perguntas, dará as respostas mais evasivas possíveis, mas ganhou, com a mentira, um cliente.