ASSIM VAI O PAÍS (III)

Para a felicidade de uma família ou de uma sociedade ou de um país é importante que as respectivas finanças estejam equilibradas, isto é, que as receitas sejam superiores às despesas, nem que o sejam em apenas um cêntimo.

Basta que surja um desequilíbrio nas contas – que as despesas sejam superiores às receitas – para que, de imediato, surjam os problemas, nomeadamente, as discussões entre o casal, entre os sócios da sociedade ou entre as forças políticas do país, porque há que equilibrar a balança orçamental através da contratação de empréstimos que, acrescido dos juros do capital mutuado, vai engrossar, ainda mais, as despesas, com o consequente apertar do cinto.

Daí a necessidade de um equilíbrio nas despesas: da conta bancária, seja ela qual for, não deve sair mais dinheiro do que aquele que entra.

Num condomínio é a mesma coisa.

Depois da aprovação de um orçamento previsional para um ano determinado, as quotas condominiais são cobradas com o acréscimo legal, para o Fundo de Reserva, destinado, por força da Lei, a realização de obras futuras.

Nesse condomínio, no final do ano, não obstante ter sido previsto um gasto de, digamos, 100 gastou-se, por razões de vária ordem, 136. Há um défice de 36 que urge repor, já que as dívidas a terceiros têm de ser pagas.

Mandava o bom senso que o senhor administrador propusesse à assembleia de condóminos a aprovação de um orçamento extraordinário de montante igual ao desvio orçamental, isto é de 36, com a consequente cobrança de quotas-extra para “tapar o buraco”.

Mas o senhor administrador, tal como os governantes deste país, em vez de propor aquela cobrança de quotas-extra, empurrou a dívida para o futuro. Fez uma proposta ilegal, por violação da Lei vigente. Aquele desvio orçamental será pago com as verbas existentes no Fundo de Reserva, não havendo, portanto, encargos imediatos para os senhores condóminos.

E a assembleia, por maioria dos votos dos senhores condóminos presentes, aprovou aquela proposta.

Isto é, para ficar bem na fotografia o senhor administrador empobreceu, de imediato, o condomínio de que é responsável, pela diminuição dos seus activos – o Fundo de Reserva – para pagar aos credores – poupando, destarte, aos senhores condóminos o pagamento de quotas-extra.

Mas o Fundo de Reserva, destinado a obras futuras, ficou mais pobre, sendo as gerações dos futuros condóminos que irão pagar o que, na actualidade, não foi pago.

É essa a mentalidade do português: empurra os seus problemas financeiros para o futuro, hipotecando as novas gerações que pagará as despesas por eles não feitas.

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Em alguns condomínios é habitual existirem dois Fundos de Reserva: o verdadeiro, o que existe consta do activo; o que não existe, mas que deveria existir, consta do passivo. E assim se vão enganando os condóminos menos atentos.

In Jornal de Matosinhos nº 1737, de 4 de Abril de 2014

ASSIM VAI O PAÍS - II

Suponha o leitor que é condómino no prédio referido anteriormente, e que, nos termos da lei vigente, tem de fazer o seguro da sua fracção autónoma.

Como proceder?

O seguro obrigatório é o seguro contra o risco de incêndio, mas como as seguradoras, por mais uns “tostões”, oferecem um vasto leque de coberturas adicionais, que deve-se ter sempre em conta na contratação de um seguro, pelo que será melhor contratar um “seguro multirrisco”.

Caso não tenha contraído um empréstimo e, consequentemente, não tenha um credor hipotecário, o valor a segurar será sempre o valor para que, em caso de perda total da sua fracção autónoma, possa proceder à sua recuperação. É o que se chama valor de reconstrução, que é fixado anualmente pelo Governo da República, e que qualquer mediador lho fornecerá.

Num condomínio, por vezes, interessará a contratação de um seguro colectivo por razões de ordem económica e prática. Economicamente, o prémio é inversamente proporcional ao capital, isto é, quanto maior o capital a segurar menor é a taxa a aplicar, pelo que o prémio será mais baixo. Por razões de ordem prática: quanto menos seguradoras envolvidas, em caso de sinistro, tanto melhor.

Porém, razões de ordem profissional ou outras, ao condómino não interessará estar integrado no seguro colectivo. E, saliente-se, que não é obrigado a estar.

Por proposta do administrador do condomínio, a Assembleia-Geral fixará o valor do prédio para efeitos de seguro que será actualizado anualmente através do índice publicado pelo Instituto de Seguros de Portugal, sendo obrigação da seguradora avisar desse facto o tomador do seguro.

Como calcular, então, o valor do prédio para efeitos de seguro?

Primeiramente, há que saber a área total do mesmo e, sabida esta, aplicar o valor de reconstrução por metro quadrado, como dito supra.

Contratado o seguro pelo valor fixado pela Assembleia-Geral, há que pagá-lo. O valor do prémio será repartido pelos condóminos, segundo as percentagens constantes da propriedade horizontal e proporcionalmente, no sentido matemático do termo, em função do capital de cada uma das fracções, pagando cada condómino o prémio em proporção do respectivo valor de reconstrução.

Porém, seguros colectivos há que não são feitos assim. É atribuído, arbitrariamente, a cada fracção autónoma um valor que nada tem a ver com o valor de reconstrução, a tal ponto que os valores são de tal maneira díspares que, em caso de um sinistro vultuoso, a seguradora terá dificuldades em resolver o problema.

Exemplificando: a um estabelecimento comercial com uma área de 200 m2 foi atribuído um valor de 200.000,00 euros, e a outro, com a área de 270 m2, foi atribuído um valor de 30.000,00 euros! O primeiro tem um valor de reconstrução de mil euros por cada metro quadrado (superior ao indicado pelo Instituto de Seguros de Portugal) e ao segundo, pouco mais de cem euros (uma ridicularia!!).

O valor de cada uma das fracções autónomas, sendo indexado, nunca pode baixar. Porém, casos há, em que, num ano, o valor é de 60.000,00 € e, no ano seguinte, passa para 50.000,00 €, o que viola a filosofia subjacente à lei.

In Jornal de Matosinhos nº 1730, de 14 de Fevereiro de 2014

PUBLICIDADE ENGANOSA?

         Na minha caixa do correio “caiu” um folheto (ou flyer como agora se diz no modernismo de se falar inglês) no qual uma empresa multifacetada, do género faz-tudo e que também administra condomínios, para além dos serviços de manutenção e conservação, normais neste tipo de actividades, vem propor diversos serviços:

         » Serviços de despertar;

         » Recepção de mercadorias;

         » Limpeza das fracções autónomas;

         » Lavandaria;

         » Engomadoria;

         » Conserto de roupas;

         » Conserto de calçado e

         » Lavagem das viaturas.

         Para além disso, ainda sorteia, entre os condóminos presentes às assembleias-gerais desde uma quota mensal/trimestral até fins-de-semana nas Pousadas de Portugal e, não se ficando por aqui, ainda oferece um fim-de-ano na Ilha da Madeira (viagem e estada de três dias, para duas pessoas!).

     Ora, para que tal possa fazer, a remuneração pelos seus trabalhos terá, necessariamente, de ser alta, já que … “não há almoços grátis” e que “ninguém dá nada a ninguém”, como sabemos!!!!

ZONAS COMUNS

         Um amigo meu é proprietário de um estabelecimento comercial já há uns anos e, devido à idade do edifício onde se integra aquela fracção autónoma, há necessidade premente de execução de obras de requalificação da fachada com custos elevados.

         O prédio é constituído por centenas de fracções autónomas, e tem vindo a ser administrador por amadores que, para facilitar o trabalho, dividiram o prédio em vários condomínios – em blocos –, tantos quantas as entradas para as habitações de harmonia com as juntas de dilatação, deixando de fora os estabelecimentos comerciais.

         E, com vista ao cálculo da quota a cargo de cada um dos lojistas, nada melhor que fazer medições pelo exterior, a olho, cabendo aos proprietários das lojas uma quantia elevada com um argumento simples e sui generis: como nunca pagaram condomínio, agora pagam tudo. Só que nunca pagaram condomínio porque a tal não eram obrigados, porquanto nunca houvera orçamentos que os visassem.

         De facto, nos termos da lei vigente, os proprietários das lojas só têm de comparticipar nas despesas das partes que usufruam ou possam usufruir, desde logo as despesas administrativas e a limpeza da cobertura e do saneamento. Tudo o mais (limpeza, água, electricidade, elevadores, encargos com a conservação de cada uma das entradas) é-lhes totalmente alheio.

         Segundo o título constitutivo da propriedade horizontal, a sua fracção tem o valor relativo de 1,25% do valor total do prédio, e só é obrigado a pagar 1,25% da despesa a efectuar.

         Porque é que estes problemas surgem?

         Segundo os próprios condóminos, a administração do condomínio é constituída por “condóminos não profissionais em gestão de condomínios, mas tão só por pessoas com alguma experiência. Assim, a interpretação das leis que regem a propriedade horizontal fica para quem percebe (!)” e, depois, perguntam se a reparação da parede do corredor da entrada para as habitações tem de ser comparticipada pelas lojas.

         Aqui se coloca uma questão primordial: a da paz social derivada da luta, por vezes, renhida entre condóminos. Como solucionar o problema?

         O concelho de Matosinhos é dos poucos que não tem Julgado de Paz, entidade que declara a lei rapidamente porque não se perde nos meandros das respostas e das contra-respostas e a um preço acessível à bolsa de qualquer um e sem a necessidade de se constituir mandatário judicial.

         Ora, assim sendo, a Câmara Municipal de Matosinhos poderia lutar junto “de quem de direito” pela instalação, no concelho, de um Julgado de Paz!

A IGNORÂNCIA

“Nada de mais assustador que a ignorância em acção.”

Johann Goethe

“A ignorância é a mãe de todos os males.”

François Rabelais

         Na nossa vida quotidiana, assistimos frequentemente, a manifestações da mais pura ignorância que, mais não são, que manifestações de atrevimento próprio dos ignorantes.

         Numa recente assembleia de condomínios, um administrador, querendo chamar para si toda a responsabilidade sobre a existência de um seguro colectivo, fez uma proposta à assembleia: “ninguém pode sair do seguro do condomínio!”

         Só que, com essa proposta mostrou à saciedade que tal administrador nunca lera a lei – artigo 1429º, nº 2, do Código Civil – porquanto é precisamente ao contrário: o administrador do condomínio só contrata o seguro para as fracções cujos proprietários não façam prova da existência de, pelo menos, o seguro contra o risco de incêndio (obrigatório); e o administrador, caso faça o seguro nesses termos, exigirá dos respectivos proprietários o prémio por si pago.

         Essas manifestações de ignorância são próprias daqueles que seguem uma actividade para a qual não estão minimamente preparados, já que, muitos dos administradores do condomínio, como é do conhecimento público, não têm quaisquer qualificações: ou são antigos jardineiros ou funcionários de limpeza ou serralheiros ou vigilantes ou zeladores.

         E essa actividade movimenta, por ano, muitos milhões de euros, sem que o Estado, através do Ministério das Obras Públicas, regulamente a actividade, tal como o fez com a Mediação Imobiliária. Para esta actividade, os respectivos agentes estão obrigatoriamente inscritos no InCI, IP, e têm formação contínua, com exames periódicos para comprovarem o cabal conhecimento das normas legais por que se regem.

         Mas, nos condomínios não é assim: qualquer um, como se sabe, pode ser administrador de condomínio, e é por isso, que diariamente, nascem empresas de condomínios sem que os respectivos gerentes tenham a mais pequena ideia do que estão a fazer: como convocar uma assembleia geral, como contar o prazo para a convocação, que matérias deverão constar da ordem de trabalhos e que maiorias são necessárias para a respectiva aprovação, a diferença entre quórum constitutivo e quórum deliberativo, como fazer um regulamento do condomínio e que matérias poderá conter, como elaborar os orçamentos de despesa e de receitas, como apresentar as contas de um modo perceptível (a maioria dos condóminos não sabe contabilidade, nem é obrigado a saber), o que são inovações, etc., etc.

As actas são redigidas sabe Deus como! (resumem-se a uma página de uma folha A4 e não relatam integralmente o que se passou na assembleia) E como calcular as quotas? Sobre isso nem vale a pena falar! Não sabem que o que são zonas de uso ou potencial uso de algumas ou de todas as fracções constituintes do prédio que administram! Não sabem elaborar, com o mínimo de rigor, o mapa dos desvios orçamentais. Assim, como poderão apresentar os orçamentos previsionais das despesas? Pelo que, a longo dos anos, os orçamentos das despesas são sempre os mesmos, ainda que as despesas aumentem!