GARANTIAS DOS IMÓVEIS

No âmbito do Direito Privado, todos sabemos que as garantias das coisas novas adquiridas, são as seguintes, por força do Decreto-Lei nº 67/2003, que transpôs para o Direito Interno a Directiva nº 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de Maio, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 84/2008, de 21 de Maio:

         Bens móveis        …………………. 2 anos

         Bens imóveis ……………….. 5 anos.

E que o exercício desse direito caduca se não for reclamado, ao vendedor, no prazo de 2 meses, relativamente às coisas móveis, e 1 ano, quanto às imóveis.

Porém, na mesma altura – ano de 2008 – fora já publicado o Decreto-Lei nº 18/2008, de 29 de Janeiro, que aprovou o Código dos Contratos Públicos, segundo o qual as garantias são as seguintes, relativamente às coisas imóveis:

- 10 anos, quanto aos defeitos de elementos construtivos estruturais;

- 5 anos, quanto aos defeitos de elementos construtivos não estruturais ou a instalações técnicas;

- 2 anos, quanto aos defeitos relativos a equipamentos afectos à obra, mas dela autonomizáveis.

Isto é, no âmbito do Direito Privado, as garantias dos imóveis são de 5 anos, independentemente da sua natureza; no Direito Público, as garantias são alargadas para 10 anos, se os defeitos forem estruturais.

Acresce, ainda, que no Direito Público, “o empreiteiro tem a obrigação de corrigir, a expensas suas, todos os defeitos da obra e dos equipamentos nela integrados que sejam identificados até ao termo do prazo de garantia, entendendo-se como tais, designadamente, quaisquer desconformidades entre a obra executada e os equipamentos fornecidos ou integrados e o previsto no contrato.”

“Se os defeitos identificados não forem susceptíveis de correcção, o dono da obra pode, sem custos adicionais, exigir ao empreiteiro que repita a execução da obra com defeito ou que substitua os equipamentos defeituosos, salvo se tal se revelar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais.”

“Sem prejuízo da opção pelo exercício do direito de resolução do contrato, não sendo corrigidos os defeitos nem cumprido o disposto no número anterior, ainda que se verifiquem os casos previstos na sua parte final, o dono da obra pode exigir a redução do preço e tem direito de ser indemnizado nos termos gerais.”

“O empreiteiro fica exonerado da responsabilidade pelos defeitos da obra que sejam verificados após a recepção definitiva, salvo quando o dono da obra prove que os defeitos lhe são culposamente imputáveis.”

Não se compreende que, no mesmo ano, o Legislador tenha querido que os privados tenham as suas garantias diminuídas face ao Direito Público, pelo que, de iure constituendo, o Legislador deverá igualar as garantias, de modo a que sejam as mesmas tanto no Direito Privado como no Direito Público.